В четвъртък, 30 септември, ще бъде направен опит общински дял от „топ“ имот да бъде продаден само за 3280 лв. или по 10.5€/кв.м. Реалната му цена е над 20 пъти по-висока…
Текст на Явор СТОЕВ
За автора: Инж. Явор Стоев е родом от гр. Сандански. Понастоящем живее и работи в столицата. Сертифициран оценител на недвижими имоти, земеделски земи, машини и съоръжения, нематериални активи. Дипломиран брокер на недвижими имоти. Следвал е магистърски програми по „Строителство на сгради и съоръжения“ в УАСГ, „Управление на проекти“ в МВБУ и „Фасилити мениджмънт“ в СУ „Св. Климент Охридски“.
На редовното заседание на Общински съвет – гр. Сандански на 30.09.2021 г. /четвъртък/ под т.19 в дневния ред предстои да се разгледа, а по всички личи и официализира, продажбата на собствена на общината идеална част от един от най-атрактивните имоти в града. След предявено желание на другия съсобственик в имота „Тероар Панталей“ ООД с управител Стоян Пангев да изкупи общинския дял е подготвена необходимата документация, вкл. с проекторешение за продажбата, предложено от кмета на общината.
При запознаване с материалите в подготовката си за тази сесия на местния парламент общинският съветник Ивелин Терзийски се изненадва от така предложената ниска цена – 3280 лв. за 159 кв.м от парцела, поради което се свърза за консултация с мен като оценител и имотен експерт за определяне на реалната пазарна стойност на този дял.
И да, тя е поне 20 пъти по-висока!
Цената за продажбата е определена на базата на експертна оценка, изготвена от (фирмата на) оценител от далечен Троян. Това е опитен мой колега, с когото съм работил, и съм сигурен, че причината за изведената скандално ниска пазарна стойност не се дължи на некомпетентност.
Надявам се да е само поради непознаване на спецификите на местния пазар на недвижими имоти и не му пожелавам да му се налага да защитава оценката си пред орган.
Предисторията ни връща в 2017 година, когато със заповед АБ-105/29.12.2017 г. община Сандански одобрява ПУП-ПР (план за регулация), с който дотогавашният отделен общински имот с кадастрален идентификатор 65334.301.6400 с площ 159 кв.м се слива със собствения на „Тероар Панталей“ ООД имот с кадастрален идентификатор 65334.301.2105 с площ 2101 кв.м в новосформиран актуалния имот 65334.301.6 с площ вече общо 2260 кв.м. И това е от полза и на двете страни – изходният общински имот е тесен, дълъг и с неправилна форма, в който е трудно да се реализира нещо стойностно; от друга страна обаче той е с голямо лице към бул. „Свобода“ (33 метра) и бул. „Тодор Каблешков“ – нещото, което липсва на големия частен имот и присъединяването на общинското парче повишава значително неговите привлекателност и цена. С така постигната синергия и стратегическото място, на което се намира, днес там е най-скъпото парче земя в община Сандански – рядко голям парцел, заключен между споменатите основни пътни артерии на входа на града и чисто новите автогара и многофункционална зала. През един имот е и хипермаркет Кауфланд, чието развитие доказва търговския потенциал на тази зона. Това са трите най-знакови обекти в последните години, с което мястото е вече нов притегателен център за хората и бизнеса.
Парцелът попада в устройствена зона е Соп (смесена обслужващо-производствена зона), която допуска изграждането на разнообразни обекти – търговски център (например малък мол), сграда със смесено предназначение или много други. Параметрите позволяват строителство например на три етажа по 1130 кв.м или общо 3390 кв.м разгъната застроена площ. Добавете и подземен и наземен паркинг за около 60 автомобила.
Скандалът има две измерения:
- ЦЕНАТА!!!
Пазарната стойност на недвижим имот се определя чрез методите на оценяването, заложени в различни международни, европейски и български стандарти на оценяване. Философията и постановките им са сходни навсякъде по света. Конкретно за урегулиран поземлен имот (парцел) като този оценителската практика в България познава и ползва основно 4-5 различни метода. Оценка на имота се прави с презумпция за най-ефективно и добро ползване на имота. Това значи разрушаване на изграденото в мястото хале (понастоящем шивашки цех, бившата Лимонадена фабрика) срещу относително незначителни разходи. Нека нямаме съмнения, че поддържането на такъв цех на това място става доста по-неизгодно и бизнесът вече да е бил преместен на по-евтина и подходяща за целта зона, а имотът да е бил пласиран, ако не беше недовършена сегашната схема с изкупуването на общинския дял.
Без да влизам в технически подробности, която и да е обективна калкулация по който и да е от методите за оценка ще изведе пазарна стойност на целия имот с поне 20 пъти по-висока стойност от определената за продажба. Ще илюстрирам с два примера:
- Сега общината притежава 159/2260 идеални части от земята, което значи и 7% от правото на строеж в имота. Приемаме, че инвеститор идва с идеята да построи сграда с търговски, офисни и жилищни обекти. Ако община Сандански (заедно с другия съсобственик) учреди право на строеж срещу строителството на готови обекти, без да прави нищо друго, 2-3 години по-късно тя ще получи като компенсация срещу своята собственост или един 3-стаен апартамент, или например чуден туристически/информационен център или магазин с площ 80 кв.м. Все с по 2 места за паркиране. Е, това колко струва? 3280 лв.м, колкото се канят да го продадат сега? Не, потенциалът за това с днешна дата възлиза на поне 20 пъти повече.
- Този парцел би бил почти съвършен за нов хипермаркет. Почти, само защото 2,26 дка е притеснителна площ за разгръщането на такъв проект. Големите търговски вериги имат наети служители „Бизнес развитие“, чиято основна задача е да дебнат за подходящи места за строителство на поредния търговски комплекс из цялата страна. Разберат ли, че това е продаваемо, няма съмнение, че от ЛИДЛ, „Фантастико“ и т.н. ще наддават, за да изградят свой магазин (с размер около двойно по-малък на познатия ни Кауфланд). Ако дори вече не са и правени същите постъпки! Всички публично обявени цени (около дузина) за извършени подобни сделки в последните години на места из цяла България възлизат на между 240 евро/кв.м и 1000 евро/кв.м. Дори долната граница е с над 20 пъти повече от 10-те евро/кв.м, за колкото се канят да го продадат сега. 10 евро/кв.м е цена за парцел „средна хубост“ в селата около Сандански. В града най-ниските офертни цени в най-нежелания район кв. Изгрев стартират от около 30 евро/кв.м. Колкото е средната цена и в с. Поленица.
Кое налага продажбата на общинския дял? – Нищо.
Напротив! Със запазването на собствеността на част от имота, общината ще е решаваща за това какъв проект би могъл да се реализира на това стратегическо за града място. Може би развлекателен комплекс с нощен клуб, казино, ресторант за сватби и т.н. няма да бъде най-удачното развитие на имота, нали? Попаднал изцяло в частни ръце, рискът от появата на такъв е по-голям.
Потресаващо ниската оценка за този имот е минала цедката на служителите в местната администрация и кмета. Мина цедката и на две комисии:
- Комисия по бюджет и финанси към Общинския съвет даде зелена светлина за гледане на продажбата на сесия с 4 гласа „за“, 1 „въздържал се“ и 1 „против“. Обсъждането на точката в комисията трая само 70 секунди при странно поведение от страна на някои от членовете на тази комисия, вкл. председателят Живко Иванов (вж. корекцията в края на текста) – рутиниран деец, който единствен гласува „против“, като с половин уста изтъкна само основанието, че според него имотът трябва да остане общински (не коментира цената). Заседанията на комисиите вече се излъчват онлайн, но и тази публичност не се оказва достатъчна, тъй като от видеото не става ясно кой точно е имотът и на каква цена е планиран да се продаде.
- Обсъждането в комисията може да се види тук:
от 10:00 минута до 11:10 минута.
- Обсъждането в Комисия по местно самоуправление, нормативна уредба и регионална политика също не породи дебат по темата, въпреки че секунди преди разглеждането на точката съветник Снежана Стоянова тъкмо се възмущаваше, че като цяло оценките на общинското недвижимо имущество са занижени. Конкретно по преписката за този имот тя като председател на комисията вписва изискване за справка на собствеността на имота (в практиката тази незадължителна проверка се изисква по-често от купувач, не от продавач), но никой не разисква истинските проблеми около продажбата. И иначе активният съветник Явор Аргиров точно по това време липсва в залата. Жалко, защото щеше да е любопитна неговата позиция.
- Може да се проследи тук:
след 34:27 минута, за около 5 минути.
Всичко това идва да ни покаже, че местната управа и съветниците са напът да ощетят общинската хазна с поне 60 000 лв., като процедурата е в ход от няколко години. В настоящия общински съвет, съставен от 29 души, само 2-ма са професионалисти по темата, и то със спорно реноме.
Голямата част от останалите са с гумения печат при тези точки в дневния ред. Затова е и лесно при завера на малцина с отличителните черти на организирана престъпна група подобна далавера да си прокара път, без дори да се забележи.
Най-вероятно на заседанието в четвъртък ще се опитат голословно да наложат убеждението, че общината няма какво да прави с толкова малка площ, че е проблем имотът да е частично застроен и съсобствен… НЕ ИМ ВЯРВАЙТЕ! Това са приказки за наивници и по-горе съм обяснил защо това не би могло да бъдат аргументи.
Къде ще потъне разликата от около 60 000 лв.? Може само да предполагаме.
На чия съвест ще тежи? На съвестта на всички нас. Ние излъчваме сред нас тези управници, ние ги избираме, ние допускаме това да се случва. Умишлено не упоменавам партии, тъй като тези практики са без оглед на политическа окраска и принадлежност.
В добавка, на същата сесия се планира да се приеме сходна оценка от 10 евро/кв.м за общински парцел с площ 172 кв.м с лице на ул. „Тодор Каблешков“, намиращ се при баничарницата до оградата на 4. ОУ, така че да се продаде на търг с тайно наддаване с такава начална цена. За него цената е занижена „само“ с около 5 пъти и се надяваме търгът да не е нагласен и при офертите някой все пак да се е доближил до реалната пазарна стойност на този имот. Ще следим с интерес.
Публикувам този материал предварително, защото широкото медийно отразяване е най-подходящият превантивен способ да се повлияе на общинарите да не увредят значително обществения интерес от заблуда, глупост или корист.
*** КОРЕКЦИЯ. Оказа се, че Живко Иванов наистина е гласувал ‘за‘. В първоначалния вариант на публикацията, който е запазен в автентичния си вид, е посочено, че той е гласувал ‘против‘.