В селата около Сандански има къщи, има дворове, има гледки, има търсене. Но сделки почти няма. Причината не е липса на интерес, а липса на имоти, които могат да бъдат продадени законно. Брокерът Марияна Ангелиева (франчайз на АДРЕС), със 17 години опит на местния пазар, описва няколко случая от селата Илинденци и Джигурово, които звучат като абсурдни анекдоти, но всъщност са ежедневие. Те показват защо селският пазар е блокиран и защо потенциалът на региона остава неизползван.
Това е първа част от подкаста, който записахме днес с Ангелиева.
Къща върху „нищо“: когато парцелът е само на хартия
Първият случай е от Илинденци — къща, която на пръв поглед изглежда напълно нормална. Има удостоверение за търпимост, собственичката е готова да продава, а имотът е поддържан. Но когато започва проверката, се оказва, че земята под къщата не съществува като самостоятелен парцел. Собственичката притежава само идеални части, останалите части са „висящи“, има неуредени сметки по регулация, т. нар. „придаваеми части“.
„Къщата е окей, но земята е в идеални части и другите части не се знае на кого са“, казва Марияна. За да стане имотът продаваем, трябва да се мине през заснемане от геодезист, обособяване, актуване на придаваемите части като общински, продажба от общината и заповед на кмета — процедура, която отнема минимум година и половина. До тогава имотът е просто „къща върху нищо“.
Къща върху улица: абсурдът на старата регулация
Вторият случай от Илинденци е още по-абсурден. Собственикът има къща на два етажа, с двор и документи. Но при проверка се оказва, че половината къща попада върху улица. Това е резултат от стара регулация, при която улицата е „взела“ част от парцела, без собственикът да бъде уведомен.
„Половината къща беше излязла на пътя. Как да я продаваме? Няма кой да гарантира, че няма да я съборят“, обяснява Марияна. Имотът е законен, но несъвместим с регулацията, което го прави непродаваем.
Наследствен хаос: когато роднините са по-голям проблем от документите
Третият случай от Илинденци е класически пример за наследствена безизходица. Двама наследници притежават къща, но единият иска да продава, а другият категорично отказва. Междувременно вътре са правени незаконни преустройства — два входа, пробити без разрешение, за да не се „засичат“.
„Правили са вътре незаконни подобрения, защото не искали да ползват един вход. Единият отляво, другият отдясно — без разрешение“, казва Марияна. Този имот може да стои блокиран десетилетия, защото няма съгласие, няма документи и няма лесно решение. (Единственият изход е съдебна делба, което означава поне 2-3 години съдебни дела и немалко разходи, които няма кой да плати.)
Джигурово: разделяне „на око“ и къща копие — имот без правна стойност
След Илинденци идва Джигурово — с още по-ярък пример. Собственикът твърди, че има 550 кв. м двор, но в документите пише 1100 кв. м. Причината е проста: преди години братовчедите са си разделили двора „на око“ и са поставили масивна ограда, но никога не са направили официално разделяне. Парцелът е останал общ, а всеки е построил къща в „своята половина“.
„Питам го защо ми дава скица за 1100 квадрата, а той казва: ‘Ние с братчеда се разделихме.’ Да, ама само на думи“, разказва Марияна. И ако това не е достатъчно, собственикът с гордост признава, че е построил къщата си, като просто е копирал проекта на съседа. „Изчаках съседа да си построи къщата и направих същата — по неговия проект“, казва той. Няма строителни книжа, няма реално обособен парцел, няма правна стойност. Имотът е напълно непродаваем.
Илинденци и Джигурово са огледало на целия регион
Тези случаи не са изключение. Те са норма в селата около Сандански. Те показват липса на регулация, липса на контрол, липса на документи, липса на наследствена култура и липса на институционална реакция. „Хората масово не си знаят правата и задълженията. Особено при наследствени имоти“, казва Марияна. Именно затова селският пазар е блокиран — не защото няма интерес, а защото няма имоти, които могат да бъдат продадени законно. Илинденци и Джигурово са огледало на целия регион: селата имат огромен потенциал, но стоят заключени в документи, регулации, наследствени спорове и абсурди. Докато това не се промени, пазарът ще остане в същото състояние — търсене има, но сделки няма.
